Договор купли-продажи

Хотите приобрести земельный участок или продать его? Тогда без договора купли-продажи вам не обойтись.

Перечень документов, предоставляемых в территориальные подразделения Росреестра, для последующей регистрации договора купли-продажи

В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо представить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации права;
• документ об уплате государственной пошлины;
• правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и пр.);
• договор или иной документ о возникновении или переходе права собственности (договор купли-продажи, дарения, акты органов государственной власти о выделении или передаче земельного участка в собственность, вступившие в законную силу судебные акты и т. п.).

В случае если на участке расположено строение или жилой дом — на него также должен иметься правоустанавливающий документ и это строение также необходимо указывать в договоре купли- продажи как предмет сделки.

Права и обязанности по договору купли-продажи

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель — принять это имущество и уплатить за него определенную цену.

Как правило, при исполнении таких договоров возникают две проблемы — покупатель не оплачивает всю сумму либо кто-то из сторон уклоняется от регистрации сделки.

В первом случае (уклонение покупателя от оплаты) возможны различные варианты. Во-первых, в случае если перед регистрацией сделки была оплачена не вся сумма — в договоре купли-про- дажи должен быть точно указан порядок и сроки оплаты цены за участок (например, покупатель обязуется произвести уплату всей суммы не позднее тридцати дней с момента государственной регистрации перехода права собственности). В этом случае у продавца в силу закона возникает право залога на участок, и при уклонении покупателя от оплаты, он имеет право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата участка в свою собственность.

Также он может требовать в судебном порядке уплаты всей суммы за участок, а также пени за просрочку уплаты (размер пеней также желательно предусмотреть в договоре — например, 0,1 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки выплаты).

В случае если какая-либо из сторон уклоняется от регистрации договора в государственном органе — такая регистрация может быть произведена на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Зачастую бывает, что состояние предмета сделки купли-продажи недвижимости (например, жилого дома) не соответствует условиях договора. В этом случае покупатель вправе потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения расходов на устранение недостатков.

В каких случаях регистрирующий орган может отказать в регистрации договора купли-продажи?

Регистрация сделок с недвижимостью в нашей стране является обязательной и производится органами (управлениями) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Регистрация осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основания для отказа в регистрации прав предусмотрены ст. 20 этого закона.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

• право на объект недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации;
• с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;
• имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Следует особо отметить, что в соответствии с ч. 2 этой же статьи наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Правда, не исключено, что при рассмотрении дела судом будет наложено ограничение на распоряжение участком, и в этом случае в регистрации сделки также будет отказано.

Имеет ли право продавец требовать получения всей суммы до сдачи документов на регистрацию договора? Как обезопасить себя от риска быть обманутым?

Да, имеет. Вместе с тем закон устанавливает, что порядок и сроки оплаты приобретаемого участка или жилого дома оговариваются сторонами и устанавливаются в соответствии с условиями такого соглашения, поэтому они могут быть и иными, устраивающими обе стороны. В любом случае оговоренный сторонами порядок оплаты необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи. В нем, например, возможно предусмотреть, что покупатель обязуется заплатить за участок не позднее определенного срока (например, 30 дней) с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Еще одним вариантом является передача денег через аренду банковской ячейки — при заключении сделки в нее закладывается оговоренная сторонами сумма (при этом денежные средства могут быть пересчитаны и проверены на подлинность банковскими работниками), а условиями аренды ячейки предусматривается возможность доступа продавца к ячейке только по предъявлении им зарегистрированного экземпляра договора купли-продажи. В случае если сделка по каким-либо причинам не состоится (договор не будет зарегистрирован и т.п.) — доступ к деньгам будет только у покупателя, и он сможет забрать свои деньги без риска их потери.

Что делать, если участок в собственности, а дом — нет?

Прежде всего необходимо выяснить, не оформлен ли дом на другое лицо, не являющееся собственником участка, поскольку в этом случае собственник дома будет одновременно являться собственником земельного участка, на котором находится дом (ст. 273 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что дом официально не зарегистрирован, — ничего страшного в этом нет, и такой участок можно приобретать, после чего собственник земельного участка может оформить и дом в свою собственность.

Вернуться к оглавлению БТИ